Espaces de travail flexibles : un marché à fort potentiel

En matière d’espaces de travail, l’heure est à la flexibilité! C’était déjà une tendance ces dernières années, mais la crise sanitaire en renforce l’impératif. Les entreprises doivent devenir plus agiles et prendre en compte le désir de flexibilité des salariés. Des transformations qui boostent forcement le marché des espaces de travail flexibles. C’est le constat du rapport d’études 2020 et les prévisions de THE INSTANT GROUP, spécialiste du Flex market.

Ce mouvement n’est pas uniquement le fait des start-ups. Toutes les entreprises quelle que soit leur taille sont concernées. Télétravail, gestion de la distanciation : les entreprises doivent revoir leur organisation. Et par là même, remettre à plat l’Écosystème de leurs bureaux et de leurs modes de travail.

L’ère du Flex market

Le marché des espaces de travail flexibles en anglais. Le terme regroupe l’ensemble des solutions immobilières qui offrent la possibilité de réserver ou de louer des bureaux, salles de réunion, espaces de coworking, bureaux satellites, et de manière flexible.

Cette alternative au modèle de bail commercial traditionnel est une façon d’optimiser les coûts. Quand on sait que l’immobilier représente le deuxième poste de dépense d’une entreprise après la masse salariale. C’est une part non négligeable. Mais pas seulement !

Composer l’espace de travail au plus près de l’usage réel, c’est répondre aux besoins de l’entreprise en termes d’organisation. C’est aussi considérer le bien-être des salariés et limiter l’impact environnemental.

Pionnier depuis plus de 20 ans sur ce marché du Flex, THE INSTANT GROUP accompagne le développement des entreprises. En insufflant de la flexibilité dans la gestion de leurs bureaux ou de leurs portefeuilles immobiliers. Ainsi, l’organisation propose différentes solutions. De la recherche d’espaces de bureaux flexibles à l’installation clef en main dans des bureaux sous forme de contrat de service.

Implanté physiquement en France depuis deux ans. L’entreprise publie pour la première fois son rapport d’études du Flex market français 2020. Et délivre ses prévisions pour 2021.

2020 : une stagnation de l’offre

Cette stagnation de l’offre n’est que conjoncturelle. Le marché français a connu une croissance très rapide au cours des cinq dernières années. Paris détient l’un des taux d’augmentation du nombre de centres d’affaires le plus élevé au monde.

Mais du fait de la crise sanitaire, l’offre d’espaces de travail flexibles a moins progressé en 2020. On parle d’une augmentation de 3 % seulement, alors que l’année précédente elle avait bondi de 16 %.

Plus d’un quart de la croissance de l’offre est portée par les grands opérateurs du marché. C’est d’ailleurs une tendance que THE INSTANT GROUP constate sur tous les marchés clés du Flex.

Les parts de marché des grands opérateurs augmentent même si l’offre est aussi globalement fournie par de nombreux opérateurs indépendants.

« 2020 a vu cette progression stagner, mais je suis convaincu qu’il s’agit d’une pause temporaire.» Explique Steven KHOURY, Executive Director, Client Solutions, EMEA de THE INSTANT GROUP.

Il poursuit, « Deux raisons à cela : d’une part, les espaces de travail flexibles ne représentent encore qu’une très petite proportion (en m²) de l’espace total de bureaux et, à ce titre, les grandes villes françaises sont en retard sur les autres hubs européens ; et d’autre part, l’intérêt des entreprises pour ce type d’espace ne fait que commencer »

© Instant Group

L’attractivité nouvelle des zones suburbaines

La demande d’espaces flexibles a, quant à elle, chuté de 17 % en 2020. Avec même une baisse de 35 % constatée au cours des mois du premier confinement (mars et avril mars 2020).

Les conditions de confinement très strictes en France et en particulier à Paris en sont l’une des raisons. Les mesures sanitaires ont eu un impact évident sur les marchés des centres-villes.

Depuis, la demande du marché a repris, dépassant dans certains cas les performances de l’année dernière. Les localités plus éloignées des centres urbains ont été plus attractives. Mais l’offre d’espaces flexibles dans ces zones est encore faible.

Les changements des mentalités des entreprises ayant expérimenté avec succès le travail à distance représentent une réelle opportunité. Et ainsi permettre le développement des espaces de travail flexibles dans ces zones, souvent plus proches des domiciles.

Quelles tendances pour 2021 ?

Sans trop grande surprise, la demande pour des sites secondaires et tertiaires a augmenté lors du confinement.

Avec pour conséquence une prise de conscience des propriétaires qui vont augmenter leur offre en la matière. Et la mise en place de nouvelles approches par les opérateurs d’espaces flexibles.

Et cette tendance ne va que se renforcer. Et il est a prévoir que l’empreinte immobilière des entreprises sera davantage morcelée en divers emplacements.

La PropTech jouera, quant à elle, un rôle clé dans le développement des espaces flexibles. En permettant aux directeurs immobiliers de gérer plus facilement le portefeuille de bureaux.

Une croissance mondiale a deux chiffres

Cette augmentation de l’offre en 2021 concerne les espaces de travail flexible. Ils représentent actuellement moins de 1 % du marché total global des bureaux.

Malgré la pandémie, de nombreux marchés dans le monde ont vu une demande accrue d’espaces de travail flexibles. THE INSTANT GROUP prévoit une croissance de l’offre d’espaces de travail flexibles de plus de 21 % en 2021.

Elle s’accompagnera d’une offre plus diversifiée. Et plus importante dans les zones régionales et suburbaines (soutenue par un intérêt plus grand des entreprises pour ces zones).

« Parmi les treize plus gros marchés du Flex dans le monde, dix affichent des niveaux de demandes plus élevés qu’avant la crise de la Covid-19. » pour Steven KHOURY « En France le niveau des demandes en septembre est celui constaté début 2019 avant le premier confinement. Néanmoins la transformation des demandes en contrats signés a diminué du fait du deuxième confinement et des incertitudes liées au déploiement des vaccins » explique t il.

© Instant Group

Bien immobilier: performances vs expériences

L’approche basée sur les performances du bien immobilier s’orientera t elle vers l’expérience personnelle. Demain, les directeurs immobiliers d’entreprise piloteront les performances du portefeuille de bureaux. En prenant en compte les salariés, les processus et les emplacements.

La recherche de valeur va se construire autour de la « valeur de l’expérience partagée ». En recentrant ainsi le bureau « hub » central sur la collaboration. En y favorisant les aménagements collaboratifs. Et en optimisant l’utilisation des espaces partagés.

Conséquence directe, une possibilité de réduire jusqu’à – 40 % la taille du portefeuille immobilier dans certaines entreprises.

Vers une plus grande variété dans l’offre.

Seulement 60 % des portefeuilles de bureaux seront adaptés à leur nouveau besoin à horizon d’un an. C’est du moins l’avis exprimés par les directeurs immobiliers interrogés par THE INSTANT GROUP * .

En 2020, la demande des entreprises des secteurs du service, du conseil et des technologies a été plus forte que l’offre. Cette forte demande se poursuivra en 2021.

Pour autant, le marché des espaces de travail flexibles doit adapter ses produits. Surtout, s’il veut attirer certains secteurs d’activité en expansion comme l’industrie pharmaceutique, les sciences de la vie et la santé…

* Le groupe de réflexion sur l’immobilier d’entreprise agile (ACT – Agile Corporate Real Estate Think Tank) a été créé par The Instant Group en mars 2020. En pleine pandémie COVID-19. Il rassemble plus de 60 dirigeants de l’immobilier d’entreprise des plus grandes entreprises mondiales. Il a vocation à étudier et à anticiper rapidement les changements à l’œuvre.